ترکیه بازار املاک را دیجیتالی می‌کند

به گفته این وزارتخانه، فاز نخست این پروژه قرار است در اوایل سال ۲۰۲۶ (زمستان ۱۴۰۴) در استانبول آغاز شود و به تدریج تا اواسط سال ۲۰۲۷ (تابستان ۱۴۰۶) در سراسر کشور گسترش یابد. این طرح بخشی از پروژه کلان «مدل‌سازی سه‌بعدی شهرها» است که تحت نظارت اداره کل ثبت اسناد و املاک و کاداستر اجرا می‌شود.

کاربرد هوش مصنوعی در خدمت شفاف‌سازی بازار
یکی از مهم‌ترین مزایای این سامانه، استفاده از الگوریتم‌های هوش مصنوعی است. سال‌هاست که بازار املاک ترکیه به دلیل نبود معیارهای یکپارچه در ارزیابی و همچنین تفاوت چشمگیر میان قیمت‌های واقعی و ثبت‌شده در اسناد رسمی، با انتقادات فراوانی مواجه بوده است. این ناهماهنگی نه‌تنها منجر به کاهش درآمدهای مالیاتی دولت شده، بلکه موجب بی‌ثباتی در بازار نیز گردیده است.

در نبود یک نظام نظارتی مؤثر، ثبت قیمت‌های کمتر از واقعیت – برای دور زدن مالیات یا تسهیل معاملات – به یک رویه رایج تبدیل شده بود.

سامانه «مرکز اطلاعات ارزش» با تکیه بر داده‌های دقیق و نقشه‌های دیجیتال تعاملی، پایگاه اطلاعاتی قابل اعتمادی از ارزش املاک در سراسر ترکیه در اختیار کاربران قرار می‌دهد.

این سامانه به تمامی افراد – اعم از شهروندان عادی، سرمایه‌گذاران و نهادهای رسمی – این امکان را می‌دهد تا ارزش واقعی هر ملک را مشاهده کرده، آن را با املاک مشابه در همان منطقه مقایسه کنند و از شاخص‌های تحلیلی همچون میزان عرضه و تقاضا، هزینه‌های توسعه و بازده مورد انتظار سرمایه‌گذاری بهره‌مند شوند.

یکی از ویژگی‌های برجسته این سامانه، ارائه نقشه‌های دیجیتال ارزش‌گذاری شده به‌صورت سه‌بعدی است که در آن اطلاعات هر ملک شامل سال ساخت، متراژ، نوع کاربری و نقشه طبقات به‌روزرسانی شده و در دسترس است. این اطلاعات نه‌تنها فرآیند تصمیم‌گیری برای خرید را تسهیل می‌کند، بلکه به شهرداری‌ها و سایر نهادهای حاکمیتی در زمینه برنامه‌ریزی شهری، ارزیابی مالیات‌ها و اولویت‌بندی پروژه‌های زیربنایی نیز یاری می‌رساند.

پایان انحصار قیمت‌گذاری و شفاف‌سازی نظام مالیاتی
بر اساس اعلام وزارت محیط زیست، هدف اصلی از راه‌اندازی این سامانه، پایان دادن به بی‌نظمی مزمن در قیمت‌گذاری املاک، از میان برداشتن انحصار دفاتر املاک در تعیین قیمت‌ها و ایجاد یک مرجع رسمی، شفاف و یکپارچه برای تعیین ارزش واقعی املاک است. همچنین، این سامانه به مقابله با افزایش مصنوعی قیمت‌ها، بهینه‌سازی وصول مالیات و ارتقای دقت تصمیمات مالی بانک‌ها کمک خواهد کرد.

برآوردهای رسمی حاکی از آن است که اطلاعات این سامانه در آینده برای تدوین سیاست‌های تحول شهری، برنامه‌ریزی ساخت مسکن جدید و ارزیابی ارزش املاک در فرآیند سلب مالکیت – به‌ویژه در مناطق در معرض خطر زلزله یا فشار جمعیتی بالا – مورد استفاده قرار خواهد گرفت.

بدین ترتیب، این سامانه فراتر از یک ابزار اطلاعاتی صرف، به یک ابزار نظارتی مؤثر بدل خواهد شد که نقش بسزایی در ایجاد تعادل در یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی ترکیه ایفا می‌کند.

رشد بازار با وجود چالش‌های اقتصادی
آمارهای رسمی منتشر شده از سوی مؤسسه آمار ترکیه نشان می‌دهد که بازار مسکن این کشور در ماه‌های آغازین سال جاری، با وجود شرایط اقتصادی دشوار، همچنان روندی رو به رشد داشته است.

در بازه زمانی ژانویه تا پایان آوریل (دی تا اردیبهشت)، تعداد واحدهای مسکونی فروخته‌شده به حدود ۴۵۴ هزار و ۱۴۵ واحد رسید که بیانگر رشد ۲۷.۹ درصدی نسبت به مدت مشابه سال گذشته است.

تنها در ماه آوریل (فروردین)، فروش ۱۱۸ هزار و ۳۵۹ واحد ثبت شده که نسبت به مدت مشابه سال گذشته رشد چشمگیر ۵۶.۶ درصدی داشته و دومین رکورد فروش ماه آوریل در تاریخ بازار مسکن ترکیه را رقم زده است.

با این حال، نشانه‌هایی از احتمال رکود در آینده دیده می‌شود. بانک مرکزی ترکیه در ماه آوریل، نرخ بهره کلیدی را به ۴۶ درصد افزایش داد و سیاست‌های انقباضی پولی را از سر گرفت؛ اقدامی که می‌تواند قدرت وام‌گیری شهروندان را در ماه‌های آتی محدود کند.

افزون بر این، نگرانی از وقوع زلزله موجب تغییر در الگوهای خرید شده و موجب افزایش تمایل به خرید واحدهای کوچکتر، مقاوم در برابر بلایای طبیعی و دور از مناطق پرجمعیت در مراکز شهری گردیده است.

نظرات کارشناسان درباره تأثیر سامانه جدید
راتب القادسی، مشاور املاک و سرمایه‌گذار ترک، در گفت‌وگو با الجزیره نت، راه‌اندازی این سامانه را گامی مؤثر در جهت تنظیم بازار و ارتقای شفافیت دانسته و از آن به‌عنوان پاسخی به «هرج و مرج قیمتی» سال‌های اخیر یاد کرده است.

وی معتقد است که ارائه برآوردهای استاندارد و قابل اعتماد از قیمت املاک، ضمن جلوگیری از دستکاری‌های قیمتی، کیفیت تصمیمات خرید و فروش در بازار را بهبود می‌بخشد. به گفته او، این سامانه ابزار مناسبی برای تحقق عدالت مالیاتی نیز خواهد بود؛ زیرا با اجباری شدن استفاده از آن، امکان ثبت املاک با قیمتی کمتر از ارزش واقعی از میان می‌رود و بدین‌ترتیب بخشی از اقتصاد غیررسمی این حوزه نیز کنترل می‌شود.

القادسی همچنین تأکید می‌کند که وجود یک بستر دیجیتال برای تعیین حداقل ارزش املاک، به دولت در تنظیم معاملات و اعمال کنترل مؤثر بر بازار کمک خواهد کرد. وی معتقد است که این سامانه با فراهم آوردن یک بانک اطلاعاتی دقیق، امکان مطالعات امکان‌سنجی را برای سرمایه‌گذاران به‌صورت شفاف فراهم می‌کند و آنان را از وابستگی به برآوردهای متناقض بی‌نیاز می‌سازد.

از نظر او، اگرچه تأثیر این سامانه در ابتدای کار ممکن است محدود باشد، اما در میان‌مدت و بلندمدت می‌توان انتظار داشت که آثار مثبت قابل‌توجهی بر بازار مسکن ترکیه داشته باشد.

کارایی مشروط به اجرای مؤثر

حقی ارول گون، پژوهشگر اقتصادی، نیز در گفت‌وگو با الجزیره نت، این سامانه را گامی مثبت و ضروری توصیف می‌کند؛ به‌ویژه در شرایطی که تاکنون هیچ سیستم نهادی منسجم و قابل استنادی برای تعیین ارزش واقعی املاک در ترکیه وجود نداشته است.

وی خاطرنشان می‌کند که طی سال‌های گذشته، شاهد افزایش‌های بی‌پایه و اغراق‌آمیز در قیمت املاک بوده‌ایم که عمدتاً مبتنی بر داده‌های غیرقابل اعتماد یا معیارهای نامشخص بوده‌اند؛ امری که به کاهش اعتماد عمومی و تصمیم‌گیری‌های نامتعادل در زمینه سرمایه‌گذاری منجر شده است.

گون تأکید می‌کند که کارایی این سامانه تنها به‌واسطه راه‌اندازی آن محقق نخواهد شد، بلکه به میزان پایبندی بازار و ذی‌نفعان به استفاده از آن به‌عنوان مرجع معتبر و نیز همراهی آن با نظارت مؤثر دولت بستگی دارد. در غیر این صورت، این پروژه صرفاً در سطح یک ابتکار فناورانه باقی خواهد ماند و از دستیابی به اهداف واقعی خود باز خواهد ماند.