دنیای اقتصاد نوشت:این در حالی است تا پیش از تشدید تحریمها در سال ۹۰ این دو بازار کاملا بیارتباط با هم بوده و تحتتاثیر متغیرهای دیگری قرار داشتهاند که رفتار هر یک از آنها را به صورت جداگانه تعیین کرده است.
این همزمانی افزایش در قیمت مسکن با جهشهای ارزی در سالهای گذشته، این شائبه را در میان برخی از کارشناسان و افراد جامعه به وجود آورده که افزایش قیمت مسکن معلول افزایش در نرخ ارز است؛ در حالی که طبق آموزههای اقتصادی تاثیر نرخ ارز بر بازار مسکن باید محدود باشد و در حالت عادی، نمیتواند تاثیر چندان عمیقی بر بازار مسکن بر جای بگذارد. در این گزارش سعی میشود که صحت این فرضیه مورد بررسی قرار گیرد.
نمودار میانگین نرخ رشد ارز و مسکن را به صورت فصلی در بازه ۱402 – 1373 نشان میدهد. از آنجا که متغیرهای اقتصادی ممکن است با وقفه بر یکدیگر اثر بگذارند، برای لحاظ کردن این موضوع در تحلیل، از میانگین متحرک چهار فصل گذشته استفاده شده است. به این صورت که نرخ هر فصل برابر میانگین نرخ در همان فصل و سه فصل پیش از آن است. علاوه بر این میانگین گرفتن اثر شوکها و سایر نوسانات مقطعی حاصل از عوامل دیگر را تعدیل میکند و کمک میکند تا رابطه بین متغیرها واضحتر دیده شود.
اما، آنچه در دهه 90 و بعد از آن مشاهده میشود یک همگرایی کامل میان تغییرات نرخ ارز با قیمت مسکن است که با آنچه پیشتر مشاهده شده، متفاوت است. شرایط بحرانی با نااطمینانی بالا سبب میشود که نرخ ارز که پیش از این در حالت عادی قادر به ایجاد تغییرات در بازار مسکن نبود، بتواند بازار مسکن را ملتهب سازد. این تاثیر از طریق دو پدیده سرایت مالی و انتظارات تورمی رخ میدهد. سرایت مالی یک پدیده در بازارهای مالی است و زمانی رخ میدهد که یک حادثه مالی یا ناپایداری در یکی از بخشهای اقتصادی، اثرات منفی خود را به سرعت به بازارهای مالی نامرتبط منتقل میکند. جهشهای بزرگ در نرخ ارز، سبب ایجاد فضای بحرانی در جامعه میشود. در چنین شرایطی فرصت کافی برای تصمیمگیری صحیح وجود ندارد و افراد بدون برنامهریزی و تحلیل دقیق صرفا مانند بقیه افراد جامعه عمل میکنند، چون چنین تصور میکنند که دیگران توانستهاند مسیر درست رفتار اقتصادی را تشخیص دهند و با پیروی از بقیه تلاش میکنند تا از دیگران عقب نمانند و مانند جمع رفتار خواهند کرد. بنابراین اگر عدهای تشخیص دهند که افزایش شدید در نرخ ارز، افزایش قیمت مسکن را به همراه دارد و شروع به سرمایهگذاری در این بازار بکنند، دیگران نیز به احتمال زیاد همین رفتار را تکرار خواهند کرد.
فعال شدن شدید انتظارات تورمی، نگرانی و ترس را در میان فعالان اقتصادی ایجاد خواهد کرد و آنها تلاش خواهند کرد که داراییهای نقد خود را که طبیعتا، بیشترین تاثیر را از تورمهای آتی خواهد پذیرفت، به یک دارایی تبدیل کنند که بتواند ارزش دارایی آنها را حفظ کند.
به این ترتیب به نظر میرسد که این فرضیه که افزایش قیمت مسکن در ایران معلول جهشهای شدید نرخ ارز است، برای دوره شدت گرفتن تحریمها چندان بیاساس نباشد اما در دوره پیش از سال ۹۰، به این دلیل که جهشهای بزرگ در نرخ ارز رخ نداده و نرخ ارز شکلدهنده انتظارات تورمی افراد نبوده است، مسکن به صورت مستقل روند خود را طی کرده است و همبستگی بین این دو متغیر مشاهده نمیشود.
حال با توجه به اینکه فعلا شرایط نااطمینانی از اقتصاد ایران رخت بر نبسته است، همچنان میتوان نرخ ارز را مولفهای مهم در تعیین قیمت مسکن دانست. در سال ۱۴۰۳ شاهد تغییراتی در نرخ ارز و افزایشهایی در آن بودهایم اما در حالت کلی، جهش بزرگی در نرخ ارز رخ نداده است، بنابراین، انتظار میرود در صورتی که همچنان این ثبات در نرخ ارز وجود داشته باشد، بازار مسکن هم نوسان بالایی در سالجاری تجربه نکند و شرایط رکودی این بازار، همچنان ادامه داشته باشد.
23302
