بازار مسکن در رکود/«تورم» پسانداز را برای خرید خانه بلعید
مریم فکری: مدت زمان خرید مسکن چقدر افزایش یافته است؟ لازم نیست در این خصوص به گزارشها مراجعه کرد، این عدد را تنها میتوان با یک حساب سرانگشتی از میزان تفاوت حقوق و افزایش قیمت مسکن دریافت.
در حال حاضر بنا به گزارشهای رسمی، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان اعلام شده است. این یعنی اگر یک فرد تصمیم به خرید خانه بگیرد، تنها برای خرید یک واحد نقلی ۵۰ متری باید حدود یک میلیارد و نیم هزینه کند.
یک میلیارد و نیم خانه با توجه به حقوقهای کمتر از ۵ میلیون تومان، یعنی خرید خانه به رویایی بعید تبدیل شده است؛ چراکه براساس افزایش ۳۹ درصدی حداقل دستمزد در سال ۱۴۰۰، در حال حاضر کارگران در مجموع ۴ میلیون و ۱۱۱ هزار و ۴۱۷ تومان هر ماه دریافت میکنند.
با یک حساب سرانگشتی، با توجه به اینکه تورم تقریبا همه بودجه خانوار را بلعیده است و پسانداز به حداقلیترین شکل ممکن رسیده است، به نظر میرسد بیش از دو قرن طول خواهد کشید که یک فرد بتواند یک خانه نقلی خرید کند.
مسکن چند؟
براساس اطلاعات منتشر شده توسط بانک مرکزی، در اردیبهشت امسال متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان بود.
در مرداد ماه ۱۴۰۰ متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی نسبت به ماه قبل و مدت مشابه در سال قبل به ترتیب ۳.۱ و ۳۴ درصد افزایش یافته است.
بر همین اساس، در میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل۶۴.۵ میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با ۱۴.۴ میلیون تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.
این ضعیت حکای از ان دارد که بازار مسکن با کندی اهنگ رشد تورم روبرو شده است اما مساله مهم اینجاست که خطر رونق بازار با ورود سرمایههای سرگردان به این بخش ، در صورت افزایش انتظارات تورمی وجود دارد اما رد شرایط کنونی بازار در رکود به سر میبرد.
بیشتر بخوانید: اتفاق مهم در بازار مسکن تهران/ قیمت ها همچنان میریزد
اعلام قیمت مسکن در گرانترین و ارزانترین مناطق تهران
دو پیام ملکی از ۳۰ مرکز رسید/ چرا قیمت مسکن پایین آمد؟
زمان انتظار برای خرید مسکن
برای محاسبه دوره دسترسی خانوارها به مسکن، دو شاخص «زمان انتظار برای خرید مسکن» که نشاندهنده تعداد سالهایی است که فرد با پسانداز ۱۰۰ درصد درآمد خود بهصورت سالانه قادر به خرید مسکن خواهد بود و همچنین طول زمانی صاحبخانه شدن با پسانداز طبیعی معادل یکسوم درآمد سالانه خانوارها، ملاک قرار میگیرد و براساس آن طول دورهای که فرد برای دسترسی به مسکن باید منتظر بماند، محاسبه میشود.
آخرین گزارشی که در خصوص شاخص دسترسی به مسکن شهری بر روی سایت وزارت راه و شهرسازی دیده میشود، مربوط به سال ۱۳۹۵ است. بر اساس جداولی که منتشر شده، در سال ۱۳۹۵ متوسط درآمد سالانه خانوار ۳۱ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان و متوسط قیمت مسکن ۱۹۱ میلیون و ۵۳۴ هزار تومان اعلام شده بود. به این ترتیب، طبق این اعداد طول دوره انتظار دسترسی مسکن به ۱۸ سال رسیده است.
اما براساس تحلیلی که چندی پیش منتشر شد، در یک حالت بینابینی اگر یک فرد اقدام به پسانداز کند، دقیقا بیش از یک قرن زمان برای خانهدار شدن مورد نیاز است. یعنی در شرایطی که فرد با هدف خرید مسکن اقدام به پسانداز ۲۰ درصد درآمد سالانه خود کند، ۱۰۹ سال طول میکشد تا بتواند صاحبخانه شود.
این در حالی است که با توجه به افزایش تورم و کاهش پسانداز به ۱۰ درصد، دوره انتظار برای خرید مسکن افزایش شدید خواهد یافت. در واقع با نرخ پسانداز ۱۰ درصدی، در شهر تهران، ۲۱۹ سال طول خواهد کشید که فرد بتواند یک واحد مسکونی ۱۰۰ مترمربعی در پایتخت تملک کند. البته با فرض اینکه قیمت مسکن در طول دو قرن تغییر نکند یا رشد قیمت مسکن در این مدت معادل رشد درآمد سالانه فرد متقاضی باشد.رستم قاسمی زمان خانه ا شدن را ۳۱ سال اعلام کرده ب رخی کارشناسان این رقم را ۴۰ سال می دانند.
واکنش معاون وزیر به مدت زمان خرید مسکن
در این شرایط، محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی در خصوص مدت زمان خرید مسکن گفته «واقعیت این است که با کاهش ارزش پول ملی کشور و افزایش قیمت مسکن، مدت زمان خرید خانه و خانهدار شدن افزایش یافته است، اما نمیتوان یک عدد مشخصی برای انتظار برای خرید خانه ارائه داد.»
به اعتقاد وی، «مدت زمان انتظار خرید خانه بستگی به شهر مورد نظر، متوسط قیمت مسکن در آن منطقه و درآمد خانوار دارد، اما یک اصل کلی وجود دارد و آن هم اینکه فاصله درآمد خانوار و قیمت مسکن، مدت زمان خرید خانه را مشخص میکند و بر این مدت زمان اثرگذار است.»
وی تاکید کرده؛ «نمیتوان یک عدد ثابتی را به تمام خانوار و تمام شهرها تعمیم داد. اخیرا گزارشی منتشر شده مبنی بر اینکه انتظار برای خرید خانه به یک قرن رسیده است که نمیدانم مطالعات این گزارش بر چه اساسی بوده است. در تهران در منطقهای متوسط قیمت مسکن در هر متر مربع ۱۰ میلیون تومان و در منطقهای دیگر ۶۰ میلیون تومان است و در تمام این مناطق قدرت خرید خانوار متفاوت از هم است، بنابراین باید شاخصی مطرح شود که در تمام مناطق مورد قبول باشد و صدق کند.»
این مقام مسوول با بیان اینکه پیشفرضهای تعیین شده درباره مدتزمان انتظار برای خرید خانه بسیار اهمیت دارد، تاکید کرده؛ «در حال حاضر هیچ اطلاعات دقیقی از مدتزمان انتظار برای خرید خانه یا سهم سهم مسکن از سبد خانوار نداریم و به همین علت است که به دنبال ثبت اطلاعات در سامانه اسکان و املاک هستیم.»
محمودزاده درباره میزان سهم مسکن از سبد هزینههای خانوار متذکر شده؛ «اساسا چنین عددی را نمیتوان برای تمام خانوار و شهرها اعلام کرد و نمیتوان این کلیگویی را داشت که سهم مسکن از سبد خانوار به ۳۵ درصد رسیده است اما میتوان جدولی تهیه کرد که در آن در یک شهر مشخص برای دهکهای مختلف درآمدی این سهم را تعیین کرد.»
۲۲۳۲۲۵
