امیرعباس آذرموند: چند ماه پیش وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در گزارشی به بررسی ابعاد فقر مسکنی در کشور پرداخت. براین اساس گفته شده که در حد فاصل سالهای ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۱ تعداد خانوارهای مستاجری که با فقر درگیر بودهاند، رشدی ۴۸ درصدی داشته است. در سال ۱۴۰۱ بیش از یک میلیون خانوار مستاجر درگیر فقر در مناطق شهری (با سهم ۸۲ درصدی) زندگی میکردند. همچنین ۲۳۳ هزار خانوار شهری نیز پس از کسری هزینه تامین مسکن اجارهای خود به زیر خط فقر میافتند.
در سال ۱۴۰۱، ۳۷ درصد که معادل ۱.۴۳ میلیون خانوار است، از کل خانوادههای مستاجر (۴.۴۶ میلیون خانوار) دچار فقر مطلق بودهاند. نرخ فقر مستاجران گرچه با ۱۴۰۰ تغییری نکرده اما از کل خانوارهای مستاجر درگیر فقر مطلق، ۸۲ درصد به دلیل درآمد نامکفی درگیر فقر هستند و ۱۸ درصد دیگر به دلیل هزینههای بالای مسکن.
وزارت کار معتقد است که برای رفع این چالش بغرنج، دولتها باید از راههایی چون کمک هزینه بلاعوض مسکن، کنترل اجارهبها و بستههای حمایتی معطوف به تامین اقلام ضروری را برای مستاجران مورد استفاده قرار دهند.
حالا و پس از اینکه در ۶ ماه گذشته قیمت ارز نوسان داشته و زمینه افزایش تورم در کشور پدید آمده است، به نظر میرسد یک سال دشوار و تورمی دیگر بر بازار اجارهبهای مسکن حاکم شود. در سالهای گذشته اغلب نرخ جهش قیمتی مسکن، به ویژه در بخش اجارهبها از نرخ تورم بیشتر بوده است. این مساله باعث شده تا نسبت هزینههای مسکن به کل هزینههای مصرف کننده به نحو محسوسی افزایش یابد؛ به نحوی که گفته میشود بیش از نیمی از هزینههای هر خانواده صرف تامین یک سر پناه میشود.
مسکن کم میسازیم
مهیار رمضانخانی، تحلیلگر اقتصاد مسکن در گفتوگو با خبرگزاری سیلاد درباره عوامل موثر بر تورم اجاره بها توضیح داد: «به طور کلی میدانیم این بخش وضع نامناسبی در کشور دارد. ما دچار یک شکاف بزرگ به ویژه در تامین مسکن استیجاری برای اقشار میانی و فرودست هستیم و همین امر موجب شده تا تامین هزینههای مسکن به یک چالش دائمی برای خانوادههای کشور تبدیل شود. برای داشتن تصویری از نرخ اجارهبها، بهتر است عوامل موثر بر این شاخص را بررسی کنیم.»
او ادامه داد: «یکی از عوامل موثر، عرضه و تقاضا است. میدانیم که در این بخش با کمبود عرضه مواجه هستیم و در حالی که نیاز کشورمان به سالانه یک میلیون واحد مسکونی است، اما در عمل سالی ۳۰۰ هزار واحد آماده میشود که به سرعت این کمبود عرضه بر قیمتها تاثیر میگذارد. مورد دیگر، نرخ تورم عمومی است. »
وی گفت: «تورم در این سالها، بنا بر گزارشهای بانک مرکزی بین ۳۵ تا ۴۵ درصد بوده است. این امر تاثیر خود را بر نرخ مسکن خواهد گذاشت، زیرا صاحبان خانهها میخواهند کاهش قدرت خریدشان را با افزایش نرخ اجاره جبران کنند.»
به باور این تحلیلگر اقتصاد مسکن، نبود قوانین و ساز و کار حمایتی از مستاجران یکی دیگر از عواملی است که زمینه افزایش نرخ اجارهبها را فراهم آورده است. وی توضیح داد: «اینکه میبینیم در سالهای گذشته تورم بخش مسکن از تورم عمومی نیز بیشتر بوده، به دلیل نبود همین ساز و کار حمایتی است که دست مالکان را برای قیمت گذاری باز گذاشته است. حتی اقدامات دولت مانند سقف ۲۵ درصد برای اجاره بها نیز نتوانست موفق عمل کند که نشاندهنده کاستی گسترده در قوانین موجود است.»
رمضانخانی با اشاره به ساز و کار حاکم بر بخش مسکن در کشورهای توسعه یافته، تصویب قوانین حمایتی از مستاجران را یک پیشنیاز مهم برای برون رفت از وضعیت فعلی دانست.
او گفت: «با افزایش نرخ ارز در ماههای گذشته، انتظارات تورمی به شدت افزایش یافته است. برای تحولات امسال بازار اجاره بها، افزایش چشمگیر نرخها قطعی است. این امر به دشوارتر شدن وضعیت اقشار میانی و پایینی، به خصوص مزدبگیران منجر خواهد شد. از جمله انتظار میرود روند حاشیه ÷نشینی امسال هم تشدید شود.»
وی درباره اینکه کدامیک از این عوامل پیشران تورم مسکن هستند، تاکید کرد: «کمبود عرضه اثرات بلندمدت و شدیدتری را نسبت به عوامل دیگر دارد. درواقع اگر وضعیت عرضه مسکن در کشور دگرگون شود، موارد دیگر با سهولت بیشتری قابل حل و فصل هستند.»
سیگنال نرخ ارز به بازار مسکن
آخرین گزارش بانک مرکزی از وضعیت قیمت مسکن در پایتخت نشان میدهد نرخ میانگین هر متر واحد مسکونی در مرداد پارسال ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان محاسبه شده است. این در حالی است که در مرداد ۹۶ این نرخ معادل ۴ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بوده است. در واقع در طول هفت سال، نرخ هر متر مسکن در تهران ۲۱ برابر شده است.
رمضانخانی درباره نقش افزایش نرخ ارز بر بازار مسکن ماههای آینده گفت: «وقتی دلار گران میشود، به افزایش قیمت نهادههای ساختمانی و متعاقب آن نرخ مسکن میانجامد. اصولا صاحبخانهها در کشور ما، چیزی میان یک ششم تا یک هشتم قیمت مسکن خود را به عنوان اجاره در نظر میگیرند. با توجه به افزایش قیمتها در سال جاری احتمالا فشار مالکان بر مستاجران خود نیز بیشتر میشود تا عقب ماندگی مزبور که ناشی از تضعیف ارزش پول ملی است را جبران کنند.»
او پیشبینی کرد تورم اجاره در سال جاری، در کانال ۴۰ تا ۶۰ درصدی خواهد بود که از نرخ تورم عمومی که میان ۳۰ تا ۴۰ درصد گزارش شده هم بیشتر است.
به گفته این تحلیلگر مسکن، از آنجایی که اکثریت مستاجران ایرانی مزدبگیر هستند، افزایش هزینه اجاره بها، به سرعت نرخ فقر را بالاتر میبرد.
او با اشاره به وضعیت بازار مسکن و ناتوانی دولت از مداخله در این بازار ادامه داد: «متاسفانه در کشور ما هر کسی میتواند به ساخت و ساز دست بزند و همین کار را برای سیاستگذاران دشوارتر کرده است. من ندیدم در کشور دیگری یک پزشک شروع به ساخت و ساز ساختمان کند. در اغلب کشورهای جهان این شرکتها و به اصطلاح افراد حقوقی، در کنار دولت به ساخت مسکن دست میزنند که همین امکان نظارت و قانون گذاری را آسانتر میکند.»
او با یادآوری اینکه سهم مسکن از کل اقتصاد کشور ۴۰ درصد است، رها شدگی فعلی این بخش را چالشی مهم برای اقتصاد کلان کشور دانست.
وی در پاسخ به اینکه تورم ۴۰ تا ۶۰ درصدی اجاره بها چه سهمی در گسترش فقر در ایران خواهد داشت هشدار داد: «بدون تردید یکی از عوامل فقر مزدبگیران، هزینههای بالای اجاره بوده، هست و همچنان خواهد بود. مزدبگیران ایرانی امروز شرایط دشواری دارند و مزد از هزینههای زندگی عقب مانده است و درنتیجه نرخ اجاره بها نسبت به مزد دریافتی کارگران بسیار زیاد است.»
رمضانخانی افزود: «هزینه بالای اجاره بها موجب شده که بخشی از جامعه مجبور شوند به قیمت حفظ سرپناه خود از هزینههای مهم دیگری چون خوراک یا آموزش بزنند. پس طبیعی است که در ماههای آینده، از محل افزایش نرخ اجاره بها، هم حاشیهنشینی افزایش یابد و هم بر تعداد فقرا افزوده شود.»
محاسبات رسمی نشان میدهند که لااقل ۲۳۳ هزار خانوار ایرانی پس از اینکه هزینه اجاره مسکن خود را میپردازند به زیر خط فقر سقوط میکنند. به زبان ساده تر یک میلیون نفر از جمعیت زیر خط فقر در ایران، بدون هزینههای تامین سرپناه فقیر محسوب نمیشوند ولی هزینههای بالای مسکن موجب شده که آنها به جمعیت فقرا افزوده شوند. مرکز پژوهشهای مجلس نرخ فقر در کشور را بیش از ۳۰ درصد اعلام کرده است که به این ترتیب جمعیت قابل توجهی از این فقرا را مستاجران تشکیل میدهند.
۲۲۳۲۲۸
